Autore: Carlotta Nichele
Relatori: Ing. Alessandro Zichi, Ing. Enrico Ferro
Azienda: Studio Alternative Group
Master: Master in “Edifici e infrastrutture sostenibili” a.a 2016/17
Dalle analisi svolte sul settore immobiliare, si evidenzia immediatamente che la carenza di qualità energetica ed ambientale degli edifici, è direttamente proporzionale al costo di gestione nonché di ristrutturazione e smaltimento degli stessi. Con tali premesse, al fine di ottenere gli obiettivi globali energetici ed ambientali e un miglior controllo dei costi gestionali, sono stati attivati dal Governo Italiano, un insieme di meccanismi di incentivazione che consentono di riconvertire progressivamente il patrimonio edilizio esistente.
| Grafico 1: Suddivisione del campione analizzato secondo il livello di studio |
Il problema, oltre che per il singolo privato, diventa di importanza strategica sia per gli enti pubblici che per le grandi immobiliari che hanno a che fare con decine e talvolta centinaia di edifici.
Nel caso della Città di Torino, nel 2012, con il progetto “città intelligente”, si è perseguito l’obiettivo di sviluppare una città che si impegni nella riduzione dei consumi energetici degli edifici partendo dalla attività di diagnosi degli edifici di proprietà del Comune stesso, e promuovendo lo sviluppo e l’utilizzo di trasporti alternativi in modo da migliorare la qualità di vita dei propri cittadini, cercando al tempo stesso di ridurre nel bilancio complessivo le emissioni di anidride carbonica emesse nell’ambiente.
Tale obiettivo nasce dall’accoglimento dell’iniziativa “Smart Cities and Communities” promossa dalla Commissione europea nel luglio 2012. Il Comune di Torino ha quindi investito nel progetto Torino Smart City, il quale si pone in continuità con il piano d’azione TAPE (Turin Action Plan for Energy) nato nel 2009 con l’adesione al Patto dei Sindaci per ridurre le emissioni di CO2 della città. Grazie a tale Patto, le emissioni sono state ridotte del 18,7% nel periodo 1991-2005 e si prevede un’ulteriore riduzione nel periodo 2005-2020. Per ottenere questi risultati il Comune ha deciso di investire anche sul miglioramento energetico degli edifici esistenti facenti parte del proprio patrimonio edilizio. Dall’analisi del TAPE emerge come l’incidenza del patrimonio scolastico, composto da scuole, laboratori scolastici, palestre e strutture per le colonie estive, rappresenti il 56% dell’intero patrimonio comunale. Inoltre se si esaminano i dati sui consumi energetici del comparto Sistema Educativo, con riferimento all’inventario 2005, questi ammontano al 54,80% di tutti i consumi municipali, mentre i consumi elettrici sono pari al 14,87% del totale erogato per l’intero settore municipale.
Nella linea relativa al concetto di Eco Educational Building, la prima azione che è stata individuata per la attuazione del piano TAPE è stata la redazione di diagnosi energetiche che mettano in luce quale sia il livello di efficienza complessiva dei poli scolastici, sia a livello energetico sia a livello manutentivo, gestionale e strutturale. Successivamente nel 2014 il Comune di Torino ha approvato il progetto denominato Revamping che prevede la riqualificazione energetica di 118 centrali termiche di edifici municipali della città, di cui 53 ad uso scolastico.
Nella prima fase, l’analisi è stata sviluppata su un campione di 32 edifici, di cui si dispone della relativa Diagnosi Energetica e che sono attualmente sottoposti ad intervento di riqualificazione energetica. Per ognuno è stata redatta una Scheda descrittiva contenente i principali dati identificativi. La destinazione d’uso del campione varia dalle scuole della prima infanzia, alle scuole secondarie di secondo grado. Successivamente gli edifici sono stati analizzati e confrontato tra di loro, individuando possibili problematiche comuni a più strutture, e sono stati individuati gli indicatori di prestazione energetica necessari per fornire elementi tecnici per verificare le prestazioni specifiche sia in ambito termico sia elettrico.
Terminate le fasi di raccolta dati, analisi e la estrapolazione dei risultati più significativi emersi dal confronto diretto, secondo diversi parametri, degli elementi del campione, sono state analizzate le proposte di intervento migliorativo delle diagnosi volte alla riduzione dei consumi energetici, come illustrato nel grafico 2. Per ogni edificio è stato valutato il risparmio in termini di energia, il relativo costo di intervento e il payback period correlato. Grazie a tali analisi, il Comune di Torino è stato in grado di sviluppare un business plan integrato degli investimenti fissando le priorità e programmando gli interventi in funzione degli utilizzi. Questo tipo di analisi consente di mettere a sistema sia gli interventi necessari per il corretto funzionamento degli edifici, sia programmare eventuali investimenti per l’installazione di sistemi di produzione energia nel territorio.
Da questo studio si evince che le scelte strategiche legate all’energia e alla sostenibilità, oggi costituiscono l’opportunità per ridurre i costi di gestione del patrimonio edilizio divenendo un elemento trainante per lo sviluppo del settore immobiliare.
| Grafico 2: il grafico rappresenta nel totale patrimonio quanto consentono di ridurre i costi di gestione delle scuole analizzate. Confrontando gli interventi proposti negli audit emerge che, per quasi il 70% degli edifici, l’intervento che potrebbe garantire il risparmio energetico più elevato sarebbe la sostituzione del generatore con l’installazione di valvole termostatiche |