Autore: ing. Domenico Contino
Relatori: geom. Alfio Storari (Campo Marzio Costruzioni spa), ing. Giovanni Franchi,
Azienda: Campo Marzio Costruzioni spa
Master: Project management delle opere strutturali ed infrastrutturali a.a. 2014-2015
Il progetto di VERDEMARE-ABITARE IN VISTA è la materializzazione della visione e dell’ambizione della Campo Marzio Costruzioni spa di dotare la città di Trieste di una proposta immobiliare innovativa che coniuga i seguenti aspetti:Il settore immobiliare oggi si riversa in una situazione estremamente critica data, da un lato dalla economia attuale, dall’altra dal livello qualitativo estetico e di performance atteso dal mercato. Importante è il successo della strategia di vendita del bene, coerentemente con le ipotesi societarie che pone alla base i presupposti per il ritorno di un investimento, sostenendo e confermando il piano economico/finanziario e concretizzando gli sforzi messi in atto da tutti coloro i quali hanno creduto nella visione di CMC spa, accettandone la sfida.
- La serietà della proposta imprenditoriale e la solidità della società promotrice
- La qualità del progetto architettonico nel principio insediativo e nella concezione spaziale
- La precisa e attenta progettazione degli appartamenti e degli ambienti che li compongono
- La collocazione strategica all’interno della città
- L’orientamento planimetrico delle abitazioni e la disposizione degli ambienti in relazione all’edificio
- La vista panoramica particolarmente apprezzabile specialmente in alcuni appartamenti
- La qualità delle finiture delle singole unità e delle parti condominiali
- Il confort acustico e ambientale, la sostenibilità energetica e i contenuti costi di esercizio
- La dotazione di spazi esterni per la socializzazione
- La convivenza simultanea e armoniosa in un unico complesso di funzioni molto diverse, senza arrecare danno e disturbo ai singoli abitanti
- Le soluzioni tecnologiche adottate al fine di contenere i costi di utilizzo e manutenzione.
Affinchè l’operazione immobiliare vada a buon fine, è importante avere cura di tutte le fasi del processo edilizio inteso come una sequenza organizzata di fasi operative che partono dall’individuazione delle esigenze dell’utenza fino alla commercializzazione del prodotto finito.
Gli aspetti in breve vengono riportati di seguito.
Il punto di partenza è costituito dalla programmazione e la fase strategica/decisionale nella quale, sulla base di un’analisi dei bisogni e dello studio di fattibilità si sono fissati gli obiettivi da raggiungere, dimensionando le risorse tecniche ed economiche da impegnare in funzione delle condizioni specifiche del progetto da realizzare.
Successivamente si passa alla fase di progettazione in cui trovano spazio le specifiche caratteristiche tecnico/prestazionali ipotizzate per l’edificio, il principio insediativo e la composizione architettonica, le professionalità, i tecnici, gli enti coinvolti e le tempistiche progettuali.
A seguito, vi è la parte dedicata alle attività e le operazioni tipiche della fase di realizzazione di un manufatto in particolare la gara d’appalto, la tipologia e la stipula del contratto con l’impresa affidataria, le operazioni di controllo e gestione della contabilità e delle lavorazioni, le operazioni di collaudo e fine lavori, la pianificazione e il controllo dei tempi e dei costi, il sistema di gestione delle varianti, il quadro economico finale e la pianificazione delle successive operazioni di controllo e manutenzione.
Alla fine arriva un aspetto più gestionale e di marketing ma che è fondamentale per la riuscita dell’operazione immobiliare: la commercializzazione del bene realizzato.
Le conclusioni principali del lavoro vengono riportate di seguito:
1) Nonostante l’attenzione e il grande impegno da parte di tutti gli operatori coinvolti, carenze manageriali e modifiche al progetto hanno comportato un aumento dei costi rispetto a quelli preventivati. Ciò ha messo in evidenza l’importanza fondamentale di un project management efficace e continuativo.
2) Ovviamente, anche le tematiche macroeconomiche hanno giocato un ruolo fondamentale: in uno sviluppo immobiliare di ampio respiro, che si sviluppa su più anni, spesso ciò che era stato pensato al principio risulta troppo ottimista alla fine. In particolar modo la crisi finanziaria iniziata nel 2008 ha avuto per forza un impatto negativo, anche sulle prospettive di una città come Trieste che prima di allora era in espansione, mentre adesso il numero dei suoi abitanti sta diminuendo.
3) In definitiva, tuttavia, i punti sopra riportati si sono tradotti in un’offerta di alta qualità che è stata premiata dal mercato, nonostante tutte le difficoltà al contorno.
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Figura 2: Render di progetto che evidenzia l’area verde condominiale
Figura 3 : Ripartizione dei costi.