Autore: Alba Venturini
Relatori: ing. G. Franchi
AZIENDA: PERCASSI Management S.p.A.
MASTER: Project management delle opere strutturali e infrastrutturali a.a. 2015-2016
Ogni bene con il passare del tempo, è soggetto inevitabilmente a fenomeni di degrado e obsolescenza funzionale, tecnologica ed economica. Da questo concetto nasce l’idea base della manutenzione, ossia un insieme di attività che hanno lo scopo di mantenere un oggetto in uno stato in cui possa eseguire la propria funzione in modo efficiente.
La manutenzione ha lo scopo di conservare, il più possibile, l’aspetto e la funzionalità di un elemento e di conseguenza, estenderne la sua vita di servizio. Da un punto di vista di gestione delle risorse, infatti, programmare correttamente le attività di manutenzione riduce o potenzialmente elimina la necessità di grandi progetti di riparazione che possono essere costosi in termini di gestione amministrativa e finanziaria incidendo, in modo negativo, nel piano di ammortamento dell’investimento.
Nel mondo delle costruzioni è ormai risaputo che nel lungo periodo i costi di manutenzione superano di gran lunga i costi di costruzione, quindi diventa fondamentale già durante le prime fasi di sviluppo di un progetto definire quali siano le attività da eseguire durante la vita utile di un edificio, analizzando nel dettaglio i costi e le tempistiche d’intervento in modo tale da poterle ottimizzare.
Risulta facile comprendere che un edificio soggetto ad una costante attività manutentiva oltre che a mantenere alto il proprio livello prestazionale mantiene inalterato il proprio valore d’uso e di mercato.
In questa ottica, l’ufficio Facility del Gruppo Percassi in riferimento alle proprietà coinvolte nel mercato del retail, ha sviluppato accurate metodologie che permettono l’ottimizzazione della gestione delle attività di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria ,dei negozi di proprietà del gruppo, andando ad analizzare ed ottimizzare, nello specifico, gli iter di gestione delle richieste di manutenzione in emergenza e valutando quelli che sono i punti di forza e le criticità del sistema attuale, considerando anche l’operato e l’efficienza dei tre fornitori di global services.
Dai dati ottenuti sono scaturite riflessioni e ipotesi che andranno ad apportare sensibili miglioramenti sulla gestione degli interventi di manutenzione da parte dell’ufficio delegato al Facility Management. In particolare si è andati a definire un insieme di soluzioni più conservative e di contenimento costi che integrate all’interno del sistema attuale, hanno portato ad un miglioramento nella gestione dei piani di manutenzione delle proprietà del gruppo. Ad esempio, una soluzione innovativa individuata che porterebbe un cambiamento radicale nella gestione ma, sicuramente più dispendiosa, è l’acquisto di un software appositamente studiato per la gestione delle attività di manutenzione (programmata e straordinaria) adattato alla realtà del Gruppo Percassi. Questa ipotesi è da vedersi nell’ottica di un vero e proprio investimento per l’azienda ma che porterebbe un sicuro e significativo incremento delle performance e una riduzione dei tempi di gestione.
Analisi SWOT