Autore: ing. Laura Nigro
Relatori: ing. Franco Gerbino, prof. ing. A. Franchi
Azienda: Coima srl
Master: Master in “Project Management delle opere strutturali ed infrastrutturali” a.a. 2015-2016
In un contesto caratterizzato da profondi mutamenti ambientali, economici e sociali, la tesi in oggetto si propone di analizzare i modelli di business propri dell’economia circolare al fine di declinarli al settore degli investimenti immobiliari, individuando a vari livelli le azioni che il committente di un progetto può mettere in atto per promuovere l’innovazione del settore e ottenere il cosiddetto vantaggio circolare in termini di ricavi dall’investimento.
Dopo un lungo periodo di crisi, lo scenario immobiliare attuale è caratterizzato da una fase di lenta ripresa economica. La ripresa avviene però in un contesto di importante crisi ambientale e si confronta con un patrimonio immobiliare esistente – importante ma inadeguato – e con un cambiamento sociale che stravolge i gusti, le abitudini e le aspettative degli utenti finali degli immobili.
L’applicazione a vari livelli dei principi della circular economy appare come un’interessante opportunità di innovazione. La circular economy è la concezione della produzione e del consumo di beni e servizi che mira a disaccoppiare la creazione di valore dal consumo di risorse sulla base del principio reduce, reuse, recycle: il valore economico così generato prende il nome di vantaggio circolare. Come confermato da uno studio del 2013, l’innovazione generata dalla circular economy è oggi percepita dagli operatori del settore come imprescindibile per garantire ricavi sul mercato. Pertanto si analizzano e declinano al settore immobiliare i cinque modelli di business capaci di creare vantaggio circolare, gli strumenti che rendono oggi possibile l’applicazione di questi modelli (tecnologie mobili e digitali, stampa 3D, M2M, cloud computing, big data analysis) e le capacità necessarie per realizzarli (gestione di network complessi, creazione di catene di resa, etc).
Si individua quindi – fra i vari attori del processo immobiliare – il Committente come soggetto privilegiato per attivare i modelli di economia circolare e le azioni da intraprendere nelle varie fasi (dalla asset location alla gestione dell’edificio) per la definizione di investimenti sostenibili. Seguendo il modello di sostenibilità ESG, si delineano tre ambiti di azione – ambientale, sociale e di governance – individuando i rispettivi obiettivi di sostenibilità e innovazione, le strategie per raggiungerli ed i risultati ottenibili in termini di vantaggio circolare.
Si evidenzia come in ambito di governance il primo passo consista nel focalizzare gli investimenti su temi specifici riconducibili alla sostenibilità, applicando specifiche strategie d’investimento e operando scelte orientate alla rigenerazione urbana e supportate da approfondite due diligence in fase di asset allocation. In ambito ambientale, l’attenzione si sposta su vari aspetti: riqualifica di siti inquinati, riutilizzo più efficace dei materiali esistenti, miglioramento delle performances energetiche e riduzione dei consumi di acqua. In ambito sociale, si sottolinea l’importanza di prestare attenzione al programma funzionale, introducendo spazi di condivisione – co-working, co-living, co-making, alla mobilità sostenibile, alla qualità interna ed alla salubrità degli ambienti.
L’insieme delle azioni descritte porta ad un investimento responsabile adatto a ottenere ottimi risultati sul medio-lungo termine, senza ricorrere a strategie meramente speculative. Il vantaggio circolare si manifesterà in termini di risparmio in fase di sviluppo e di aumento del valore dell’immobile, il quale può essere enfatizzato ricorrendo alla certificazione delle prestazioni da enti riconosciuti come LEED, BREEAM, Cradle2Cradle o WELL. Il Committente ha quindi la responsabilità di effettuare scelte consapevoli – una su tutte quella dei consulenti – al fine di raggiungere gli obiettivi di sostenibilità previsti nell’investimento e dovrà sovrintendere ogni fase del processo – asset allocation, progettazione, procurement, realizzazione e gestione degli immobili – al fine di garantire i risultati agli utenti finali. La complessità delle questioni affrontate conferma in definitiva che le capacità necessarie a realizzare il vantaggio circolare in ambito immobiliare sono molteplici: la sostenibilità non è e non sarà quindi in futuro solo una questione di tecnica, ma soprattutto di management.
Figura 2: Indice di produttività del lavoro nelle costruzioni e nell’industria manufatturiera (fonte: CIFE, Stanford University, elaborazione Rebuild italia)