Autore: Paolo Sollai
Relatori: dott. ing. Francesco Vargiu, prof.ssa ing. arch. Paola Ronca
INTERNSHIP: A.P.I.C.E. s.r.l.
MASTER: Master a.a 2016/2017
Nello scenario corrente del mercato immobiliare italiano è sempre più sentita la necessità di analizzare e pianificare più dettagliatamente gli investimenti immobiliare utilizzando anche i metodi di analisi economica e finanziaria.
La strategia di valorizzazione immobiliare è il frutto di un lungo percorso strutturato e iterativo di raccolta, analisi ed elaborazione delle informazioni in cui l’attività di valutazione è fondamentale in quanto consente di capire quale scenario alternativo tra quelli possibili perseguire, le risorse da impiegare e le tempistiche.
Il caso di studio analizzato ha riguardato l’edificio storico palazzo tirso acquisito dal gruppo Puddu Costruzioni con l’intento di restaurarlo e destinarlo ad attività da individuare.
La proprietà, subito dopo l’acquisizione ha provveduto a pianificare gli interventi di restauro e riqualificazione strutturale.
Alla luce delle caratteristiche dell’immobile e della sua location, ai fini di una sua valorizzazione, sono state individuate due strategie alternative di intervento. La prima (Scenario Ricettivo-Turistico) prevede la conversione dell’intero edificio a destinazione d’uso turistico-ricettiva, la locazione ad un soggetto terzo e la vendita dell’immobile a reddito al termine dell’orizzonte temporale dell’investimento. La seconda (Scenario Residenza) prevede invece la conversione a destinazione d’uso residenziale e la successiva vendita frazionata delle unità immobiliari ricavate. Per entrambe le alternative sono stati redatti dei progetti preliminari che consentissero di determinare le caratteristiche di ciascuno scenario quali tempi e costi.
Nel primo scenario, per la stima del canone di locazione di mercato, si è proceduto alla simulazione di un conto economico di un ipotetica attività ricettiva, analizzando la domanda dell’area e la concorrenza permettendo così di stimare i risultati economici conseguibili ed infine a stimare il canone di locazione. La stima della proprietà al termine dell’orizzonte temporale è stata invece condotta attraverso l’approccio bastato sulla capitalizzazione del reddito futuro ad un determinato tasso di mercato.
Nel secondo scenario, la stima dei ricavi è stata condotta attraverso un’opportuna analisi di mercato che ha consentito di stimare i ricavi unitari e il tasso di assorbimento del mercato delle unità immobiliari.
Ipotizzata la struttura finanziaria dell’investimento è stato possibile determinare il costo medio ponderato del capitale (WACC) somma ponderata del costo del capitale proprio e quello di terzi, ciascuno dei due calcolato a sua volta sommando a un valore base, corrispondente al tasso privo di rischio, le varie componenti legate al rischio.
Il metodo dei flussi di cassa attualizzati (Discounted Cash Flow) ha consentito di determinare il Valore Attuale Netto e il tempo di ritorno per ciascuno dei due scenari permettendo di stabilire che lo scenario consigliabile, nonostante richieda risorse superiori e un orizzonte temporale molto maggiore, è quello turistico-ricettivo che presenta un valore attuale netto molto maggiore rispetto allo scenario residenziale e che porterebbe ad una plusvalenza rispetto al valore contabile.
Figura 2: Stralcio del PUC