ALLIEVO: Arch. Vittorio Cassabgi;
TUTOR: Prof. Ing. Giovanni Franchi; Ing. Luigi Novazzi;
INTERNSHIP: KROLL Advisory S.p.A. – REAG Real Estate Advisory Group;
MASTER: Master in “Project Management delle Opere Strutturali ed Infrastrutturali” a.a. 2020/21
La tesi di Master è basata sull’esperienza svolta presso la società KROLL Advisory S.p.A, REAG all’interno del dipartimento Technical Services – Construction.
La società, che si distingue in diversi settori aziendali (Technical Services, REAG for Loan, Valuation & Advisory), fornisce servizi ai principali investitori del settore immobiliare. Il dipartimento Technical Services – Construction, nello specifico, si occupa di servizi afferenti alla fase di costruzione delle opere e, in coordinamento con gli altri settori, di servizi per l’acquisizione e cessione degli asset al fine dello sviluppo.
Nel caso studio preso in esame sono stati analizzati tutti i differenti servizi forniti allo Sviluppatore lungo l’arco del progetto, dall’acquisizione dei terreni, allo sviluppo, fino alla cessione degli immobili, per la realizzazione di un complesso residenziale di “Social Housing” sito in via Desana, Torino.
Lo Sviluppatore richiedeva una due diligence iniziale per l’acquisizione di un terreno e il conseguente sviluppo, una due diligence finale per la cessione al termine della realizzazione delle opere, un’analisi del progetto per la valutazione della qualità progettuale dell’intervento, il monitoraggio tecnico mensile delle opere per la costruzione di due edifici ad uso residenziale, infine un’analisi qualitativa delle opere realizzate per la determinazione di eventuali difformità.
In qualità di project monitor dello sviluppo preso in esame ho avuto la possibilità, attraverso tutti i servizi forniti ed utilizzando i concetti e le tecniche apprese, di operare su diverse tematiche nell’ambito delle mie mansioni, in particolare:
- Analisi della trasferibilità e della titolarità, con la rilevazione di vincoli e servitù, della conformità catastale, urbanistica, edilizio-concessoria dello stato di fatto esistente.
- Analisi e valutazione del quadro autorizzativo esistente e dell’iter previsto ai fini dell’inizio dei lavori.
- Analisi dell’adeguatezza tecnica delle soluzioni tecnico/progettuali proposte, in termini di sbancamenti, smaltimento dei materiali, opere di fondazione, opere civili, interrate e in elevazione ed impiantistiche.
- Validazione dei SAL consistente nella verifica tecnico-amministrativa sia su base fisica che su base economica dei documenti di Stato di Avanzamento dei Lavori, in contraddittorio con la Direzione Lavori e l’Appaltatore, finalizzato ad accertare che siano effettivamente maturate le condizioni che consentono il raggiungimento dei milestones contrattuali.
- Verifica del completamento dei lavori, dell’avvenuta presentazione della Agibilità e della completezza della documentazione finale (catasto, APE, SCIA VVF, collaudo opere c.a., dichiarazioni di conformità, ecc.), verifica complessiva dell’avvenuta esecuzione di tutti i collaudi effettuati in corso d’opera, del programma dei test e delle procedure di accettazione.
Nel redigere la tesi di Master si è voluto analizzare come gli strumenti appresi nel corso delle lezioni frontali siano stati declinati, durante il tirocinio curricolare svolto in KROLL Advisory S.p.A, REAG, nell’attività di monitoraggio tecnico nell’ambito di un cantiere tipo.
In conclusione, l’esperienza all’interno del dipartimento Technical Services, Construction della società KROLL Advisory S.p.A, REAG, ha rappresentato l’occasione per confrontarmi con un contesto stimolante di primaria importanza, collaborando con professionisti di lunga esperienza e, soprattutto, per applicare nella pratica lavorativa quanto appreso nelle lezioni del Master; ciò mi consente oggi di operare in un mondo del lavoro sempre più alla ricerca di competenze trasversali.
FOR INTERNATIONAL STUDENTS:
The Master’s thesis is based on the experience carried out at KROLL Advisory S.p.A, REAG within the Technical Services – Construction department.
The company, which stands out in various business sectors (Technical Services, REAG for Loan, Valuation & Advisory), provides services to main investors in the real estate sector. Specifically, the Technical Services – Construction department deals with services relating to the construction phase of the development and, in coordination with the other sectors, with services for the acquisition and sale of assets for the purpose of development.
In the case study examined all the different services provided throughout the development were analyzed, from the acquisition of the land, to the construction phase, up to the sale of the properties, for the realization of a residential complex of “Social Housing” located in via Desana, Turin.
The Developer requested an initial due diligence for the acquisition of a land and the consequent development, a final due diligence for the sale at the end of the construction of the works, an analysis of the project for the evaluation of the project quality of the intervention, a monthly technical project monitoring of the works for the construction of two buildings for residential use, finally a qualitative analysis of the works carried out to determine any discrepancies with the project.
As project monitor of the development under consideration, I had the opportunity, through all the services provided, and using the concepts and techniques learned with the Master course to operate on various issues within the scope of my duties, in particular:
- Analysis of the transferability and ownership, with the detection of constraints and easements, of the cadastral, urban planning, building-concession compliance of the existing state of the properties.
- Analysis and evaluation of the existing authorization framework and of the procedure envisaged for the start of the works.
- Analysis of the technical adequacy of the proposed technical / design solutions, in terms of excavations, disposal of materials, civil and foundation works, underground and elevated works and systems.
- Validation of the SAL consisting in the technical-administrative verification both on a physical and economic basis of the documents of the State of Progress of the Works, in contradiction with the Works Management and the Contractor, aimed at ascertaining that the conditions that allow the achievement of contractual milestones.
- Verification of the completion of the works, of the presentation of the fitness for use and of the completeness of the final documentation (land registry, APE, SCIA VVF, testing of works, declarations of conformity, etc.), overall verification of the successful execution of all tests carried out in progress, the test program and acceptance procedures.
In drafting the Master’s thesis, I wanted to analyze how the tools learned during the lectures were declined, during the curricular internship carried out in KROLL Advisory S.p.A, REAG, in the activity of project monitoring within a typical construction site.
In conclusion, the experience within the Technical Services, Construction department of the company KROLL Advisory S.p.A, REAG, represented an opportunity to confront myself with a stimulating context of primary importance, collaborating with professionals with long experience and, above all, to apply in working practice what has been learned in the lessons of the Master; this allows me today to operate in a world of work that is increasingly looking for transversal skills.