Autore: ing. Enrico Onnis
Relatori: ing. Jan Spaic, prof. ing. Alberto Franchi
Azienda: PRAXI S.p.A.
Master: Project Manager delle opere strutturali ed infrastrutturali a.a. 2014-2015
L’attività di Asset management è strettamente legata alla gestione di un Asset mobiliare o immobiliare che nel linguaggio tecnico e soprattutto economico-finanziario tende ad assumere la definizione di “portafoglio”.
Questo ramo del management aziendale si occupa quindi delle decisioni sul come e dove allocare le risorse economiche e di conseguenza sulle decisioni circa le opportunità di investimento.
E’ possibile quindi racchiudere tre momenti fondamentali riguardanti l’attività e il processo di Asset management: analisi dei costi, analisi dei rischi e analisi dei ricavi.
Le società che operano in questo particolare ambito del Management sono solitamente costituite dalla società madre con l’obiettivo di gestire in maniera efficace i beni di proprietà. Queste società sono definite come Property Company.
Le fasi di vita di un investimento immobiliare sono solitamente tre: la fase di investimento, la fase di gestione e la fase di dismissione.
L’attività di Due DIligence consente al compratore, al gestore e venditore dello Asset di avere una valutazione di conformità da tutti i punti di vista del singolo immobile.
La Due Diligence (Diligenza dovuta) rappresenta quel processo di indagine di un immobile per quanto concerne la sua globalità di fabbricato, il terreno sul quale insiste e tutti gli aspetti ad esso legati quali impianti, pertinenze, urbanistica, ambiente, nonché tutti gli aspetti di natura amministrativa e legale.
La Technical Due Diligence, o Due Diligence immobiliare è quindi <<il processo d’indagine che unisce la verifica dello stato di fatto con quella documentale e normativa>> così da far emergere la conformità dell’immobile o eventuali difformità relative a quanto realizzato rispetto a quanto progettato e autorizzato.
Esistono tre tipologie di Due Diligence a seconda della situazione per la quale viene richiesta: pre-acquisitiva, post-acquisitiva e gestionale.
Il processo che porta alla stesura del Report finale, come già accennato, parte dall’analisi della documentazione fornita che possa presentare l’immobile prima che questo venga visionato durante la fase del sopralluogo.
L’analisi della documentazione è quindi il punto di partenza. Da questa fase l’esperto riesce ad avere una prima immagine del bene da tutti i punti di vista, tecnico e legislativo.
Una volta analizzati i documenti, il riscontro visivo permetterà di capire la reale consistenza materica del bene. E’ necessario approfondire se quanto studiato attraverso la documentazione coincida con lo stato di fatto.
L’unione delle prime due fasi permette di conseguenza di pervenire ad un giudizio finale sul grado di conformità dell’immobile o l’analisi delle difformità eventualmente riscontrate.
La conformità, consentendo di fatto di concludere il processo di Due Diligence, viene attribuita qualora l’immobile risponda ai requisiti tecnici e normativi dal punto di vista documentale e dal riscontro con lo stato di fatto rilevato durante il sopralluogo.
Il Report di Due Diligence descrive se l’immobile risulta conforme dal punto di vista: della titolarità, catastale, edilizio, urbanistico, impiantistico e ambientale.
Inoltre nel Report di Due Diligence vengono riportati i costi relativi alle attività necessarie per sanare le difformità riscontrate. Questi costi diventano di fondamentale importanza per la valutazione economica del bene, la quale viene effettuata tramite l’ausilio di tecniche quali: il Sales Comparison Approach (metodo sintetico comparativo) e il Financial Approach (metodo finanziario).
Ciclo di vita di un investimento immobiliare